venerdì 21 gennaio 2011

Mutuo o non mutuo? Fisso o variabile? Tutte le offerte del 2011 sui mutui delle principali banche italiane


Mutuo o non mutuo?
Per chi ha intenzione di comprare un immobile o non è soddisfatto del tasso che sta attualmente pagando sul vecchio mutuo, la domanda è d'obbligo. Andare in banca (in quella dove si ha il conto corrente o già un mutuo) e vedere che aria tira? Oppure, allargare gli orizzonti e scoprire se qualche misconociuto istituto offre condizioni nettamente migliori?

Ad occhio e croce, è questa la via da preferire.

Tenersi sempre aggiornati e confrontare le nuove offerte. Considerando il mutuo al pari di un investimento. E, come tale, seguirlo passo passo nel tempo per essere pronti a cambiarlo in base alle virate macroeconomiche, che impattano prima sui tassi e poi sulle rate.

L'idea di stipulare un mutuo per 20 o più anni e restare immobili, sperando che nel frattempo non accada nulla di sconvolgente, non è finanziariamente corretta.

Perché azzeccare il mutuo giusto (e aggiornarlo nel tempo) può portare a guadagni (in termini di minori esborsi) superiori a quelli derivanti da un investimento attivo.

Ponendosi, ad esempio, nei panni di chi oggi sta pagando un tasso superiore al 6% - magari per un mutuo stipulato a inizio 2000 o nel range 2006-2007 - sarebbe sbagliato non cercare prima la strada della rinegoziazione con il proprio istituto oppure la surroga con un altro.

Perché nel frattempo molto è cambiato: e soprattutto il fatto che da maggio 2009 la Banca centrale europea non smuove i tassi di riferimento dall'ancora dell'1%.

Su questo punto, va però segnalato che i tassi potrebbero essere ritoccati al rialzo nella seconda parte del 2011.

Molto dipenderà dall'inflazione, vista in rialzo dal governatore della Bce, Jean-Claude Trichet. Se così sarà, non è da escludere un rialzo dei tassi (e delle rate dei mutui a tasso variabile). Non a caso l'Euribor a 3 mesi (il parametro oggi più utilizzato per calcolare le rate dei mutui variabili) ha oggi superato nuovamente la soglia dell'1%, portandosi da 0,998 a 1,006 per cento

L'andamento ballerino macroeconomico, quindi, insegna che tanto un soggetto che sta rimborsando un mutuo quanto chi si appresta a farlo, in ogni caso farebbe bene a effettuare un accurato check up finanziario sulle offerte e sulle promozioni che le banche, di stock in stock, offrono.

Le offerte del 2011: fisso o variabile?

Check up che ha fatto il Sole 24 ore.com per sondare, in questo inizio 2011, il trend dell'offerta, a caccia delle migliori soluzioni a tasso variabile, a tasso fisso indicando anche le rispettive offerte per chi è orientato all'opzione della surroga.

Dal punto di vista macroeconomico il primo dato che emerge è che il nuovo anno è iniziato con un rialzo degli Eurirs di lungo periodo (i parametri a cui sono agganciati i mutui a tasso fisso).

Questi - che seguono tendenzialmente la curva dei tassi di lungo periodo e del Bund tedesco - a fine agosto 2010 erano abbondatemente sotto il 3% (2,6%) mentre oggi viaggiano al 3,5-3,6%.

Ne consegue che, a parità di spread applicato dalle banche, il divario in partenza tra le offerte a tasso fisso e quelle variabili è salito intorno al 3%, ovvero oltre 200 euro al mese per un mutuo standard (150mila euro da rimborsare in 20 anni).

Un divario che emerge anche dalle soluzioni oggi più competitive (guarda la tabella con l'elenco completo delle offerte di mutuo).

Chebanca! è al momento l'istituto che offre il mutuo variabile più vantaggioso con un Taeg (Tasso annuo effettivo globale, comprensivo sia degli interessi che delle altre spese) del 2,07%.

Spostandosi sul fisso, lo stesso istituto chiede però il 4,93 per cento. Il divario c'è ma, come visto, potrebbe restringersi. I future sull'andamento degli Euribor a 3 mesi proiettano questo parametro verso la soglia del 3% (la media storica) al 2015. Quindi chi sceglie oggi un variabile parte con un buon vantaggio, destinato però ad assottigliarsi nel prossimo triennio.

Mutui con cap in calo

I dati di mercato indicano che le soluzioni variabili con cap (che proteggono dal rialzo dei tassi oltre una certa soglia,nella maggior parte fissata al 5,5%) sono in netto calo.

A questo ha contribuito il ritorno in auge nella seconda metà del 2010 dei mutui a tasso fisso che hanno beneficiato del calo degli Eurirs (come visto ad agosto hanno toccato i minimi storici).

In questa fase, però, gli Eurirs sono risaliti mentre gli Euribor sono destinati a salire (guarda l'andamento delle rate in caso di risalita degli Euribor): è probabile pertanto un rimescolamento delle carte (e delle opportunità).

Si inserisce in questa direzione l'offerta di Ing direct che è tornata a puntare in modo deciso anche sulla formula del variabile a rata costante, offerto sia per nuovi mutui che per surroghe.

Surroga o non surroga?
A proposito di surroghe, il dettaglio sulle nuove soluzioni (guarda la tabella con l'elenco completo delle offerte di mutuo) evidenzia anche un altro trend: alcuni istituti sono usciti da questo mercato: ovvero non accettano più clienti che vogliono spostare il vecchio mutuo.

Tra questi, Chebanca!, Webank, Barclays e gli istituti del gruppo Veneto Banca.

E c'è, invece, chi offre condizioni promozionali proprio sulle surroghe. Intesa Sanpaolo, infatti, fino al 31 marzo applica sulle surroghe uno sconto di 20 punti base (20 basis point) rispetto all'offerta standard. Nel tasso fisso, dove l'istituto è fra ai più competitivi, applica un Tan (Tasso annuo nominale, non comprensivo delle spese aggiuntive agli interessi) del 4,8% (Taeg 5,04%).

Sulle surroghe il tasso scende al 4,6% (Taeg 4,71%).

Surroga a sconto anche per Bnl che offre (Tan dal 4,90 al 4,55%, Taeg dal 5,12 al 4,66%). Segnale evidente che questi due istituti puntano a conquistare anche clienti di altre banche.

Sembra, invece, essersi messa in standby sul fronte mutui Banca Monte dei Paschi di Siena.
L'istituto - dove aver registrato un fortissimo balzo nella raccolta in particolare dopo il lancio del variabile con cap al 5,5%, offerto da inizio 2008 - ha alzato gli spread ed è oggi fra i più cari.

Tasso fisso
Una mossa che può essere intesa come un tentativo di defilarsi dal mercato per un po', probabilmente sulla falsariga della strategia seguita nel 2008 da UniCredit che, invece, dallo scorso anno è tornata sul mercato in modo competitivo.

L'istituto di Piazza Cordusio offre oggi i mutui a tasso fisso (sia nuovi che per surroga, nella formula "Opzione sicura") più vantaggiosi. Questo perché le rate vengono calcolate "poggiandosi" su Irs a 2 e 5 anni (a secondo del mutuo scelto), tassi che storicamente (e anche in questo periodo) volano sempre più basso rispetto agli Irs di durate superiori. In questo caso il mutuatario può decidere ogni 2 o 5 anni di rinegoziare il mutuo aggiornandolo alle condizioni di mercato.

Lo stesso istituto, invece, per chi non intende rivedere nel tempo le condizioni e preferisce agganciarsi sin da oggi a un Irs a 20 anni risulta però fra i più cari (Taeg 5,81%), precedendo solo Banca Mps (Taeg 6,04%).