venerdì 21 gennaio 2011

Italiani insoddisfatti del proprio mutuo? I segreti per trattare con la banca


Italiani insoddisfatti del proprio mutuo?

Considerando che le compravendite immobiliari dal 2000 viaggiano a un ritmo superiore alle 600-700mila l'anno; e se poi si considera che tra il 1999 e metà 2003 i prestiti ipotecari a tasso fisso erano offerti al 7-8% e tra il 2006-2008 al 6-7%, si arriva alla conclusione che gli italiani che vorrebbero migliorare le condizioni del prestito ipotecario sono parecchi.

O perlomeno sono parecchi quelli che hanno la straordinaria possibilità di abbattere la rata, dato che in molti casi stanno pagando un tasso che a oggi (ma non certo nel momento della stipula) risulta tecnicamente da strozzino (si veda articolo a sinistra).

È bene precisare, però, che i tassi d'usura – rilevati trimestralmente dalla Banca d'Italia – non agiscono retroattivamente.

Pertanto chi ha stipulato un mutuo prima di dicembre 2010 a un tasso fisso superiore al 6,29% o variabile oltre il 4,02% non può pretendere l'annullamento del contratto.

Detto ciò, può comunque provare a riposizionare il piano di ammortamento su tassi di interesse più vicini alle attuali condizioni di mercato, storicamente tra le più favorevoli di sempre in tema di mutui, dato che gli Euribor sono ai minimi storici e che gli Eurirs volavano sui minimi sei mesi fa.

In che modo?

Il primo passo consiste nell'individuare il debito residuo da versare. Dopodiché è bene appuntarsi anche l'importo dell'ultima rata e il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) che si sta pagando, e gli anni che mancano all'estinzione naturale del mutuo.

Il secondo passo consiste nell'utilizzare i dati raccolti per effettuare simulazioni con le offerte di mutui di surroga proposte da altre banche. La surroga, già contemplata dall'articolo 1202 del Codice civile è stata rilanciata dalla legge Bersani bis (numero 40 del 2007): prevede che un debitore possa trasferire senza spese l'ipoteca iscritta a garanzia di un vecchio mutuo in un nuovo contratto concesso da un altro istituto.

A questo punto, con in mano la nuova potenziale rata più vantaggiosa, ci si può recare presso la propria banca e provare la strada della rinegoziazione (si può cambiare tasso e durata del mutuo ma non l'importo).

L'istituto, sia chiaro, non è obbligato a rivedere condizioni.
Ma il cliente può esercitare questo asso nella manica come arma contrattuale, perché in alternativa può provare a cambiare banca attraverso la surroga (si può cambiare tasso e durata del mutuo ma non l'importo).

Riepilogando: se la banca originaria si oppone alla rinegoziazione, le simulazioni effettuate e i preventivi richiesti ritornano utili. È il momento di contattare l'istituto che offre le condizioni più vantaggiose per la surroga.

Ma anche in questo caso gli istituti non sono obbligati a accogliere clienti di altri banche. Lo dimostra il fatto che alcuni, come Chebanca!, Webank e le banche del gruppo Veneto Banca, pur presentando offerte competitive sui nuovi mutui, hanno al momento chiuso il rubinetto delle surroghe.