martedì 19 ottobre 2010

Sale l'Euribor, cala l'Irs: per i mutui ipotecari è l'ora del ritorno al tasso fisso?


Fino a cinque mesi fa era più conveniente (in termini sia di rata sia di sicurezza) stipulare un mutuo a tasso variabile con un cap (cioè un tetto, di solito al 5,50%) anziché uno con saggio variabile "puro".


E oggi?
Può sembrare strano ma oggi è invece davvero allettante stipulare un mutuo a tasso fisso (magari con una rata leggermente più cara rispetto a quella con il cap) in quanto il parametro di riferimento (di solito l'Irs) è in discesa mentre l'Euribor a tre mesi è in lenta ma costante ascesa.

Certo, il tasso variabile "puro" rimane attualmente il più conveniente (soltanto in termini di rata e non certo in termini di sicurezza visto che nulla esclude in futuro un rialzo anche notevole dell'Euribor), ma sarebbe meglio guardarsi attorno perché il mercato offre oggi buone opportunità di risparmio (e soprattutto sicurezza) con il mutuo a tasso fisso.

E questo sia per chi si appresta a stipularne uno nuovo, sia per chi avendone già stipulato uno attraverso la surroga (si veda intervista in basso a destra) può cambiare banca.

Fisso o variabile?
Il dilemma è quello di sempre: tasso fisso oppure variabile? La scelta è difficile in quanto l'acquisto di una casa con il ricorso a un mutuo è un'occasione rara e fare la giusta scelta è fondamentale.

Va però anche sottolineato che oggi esiste una offerta molta ampia di mutui (dal tasso fisso a quello variabile, dal tasso minimo a quello con il cap, dal saggio misto a quello con rata fissa e durata variabile) e "saltellare" da un prestito all'altro - da tre anni a questa parte - è possibile grazie alla surroga: permette di rottamare il vecchio mutuo per stipularne uno più conveniente.

La scelta ideale
Tutto ciò consente oggi di affrontare in maniera adeguata la scelta migliore. Ma esiste la scelta ideale?
«Esiste - spiega Roberto Diodati della Cfi Advisors di Pescara - soltanto in relazione al momento e alle personali possibilità di spesa. In questo periodo abbiamo il tasso fisso, su tutte le principali durate, al livello più basso mai visto nella storia; quindi il tasso fisso più che in qualsiasi altro momento è oggi interessante. Quindi - domanda Diodati –, a conti fatti, sapendo che oggi una ipotetica rata di mille euro è sostenibile con un tasso fisso, può valere la pena di ridurla momentaneamente a 900 euro, con un mutuo a tasso variabile, con il rischio che in futuro possa salire anche molto più in alto?».

Tasso fisso, il più "amato"
Normalmente il più "amato" è sempre il mutuo a tasso fisso, non fosse altro perché permette psicologicamente di affrontare più serenamente il futuro, presenta indubbi vantaggi in merito alla pianificazione familiare e, non da ultimo, il peso della rata diventerà sempre meno gravoso in caso di una pur minima inflazione crescente negli anni.

Va inoltre considerato che la fase di discesa dell'Euribor è terminata e negli ultimi mesi ha iniziato una lenta ma costante fase di risalita. Per esempio, l'Euribor a tre mesi (uno dei parametri più utilizzati per l'indicizzazione dei mutui a tasso variabile) dopo aver toccato il minimo ad aprile 2010 con lo 0,63% è risalito oggi a un valore dello 0,99% (+57%).
Nello stesso periodo, l'Irs a 20 anni (utilizzato come parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso di durata ventennale) è sceso dal 3,78% al 3,10% (-18%).

In questa situazione, quindi, in maniera molto diversa da quanto accadeva pochi mesi fa, diventa interessante un mutuo a tasso fisso con condizioni molto convenienti (si veda per esempio il mutuo Bnl segnalato da Mutuionline e riportato nella tabella a fianco) piuttosto che rischiare su un tasso variabile.
Questo perché il parametro di riferimento (cioè l'Euribor) si è già apprezzato molto, non dà segni di cedimento e in una ipotesi di miglioramento dell'economia generalizzato non potrà far altro che rafforzarsi ulteriormente (si veda l'intervista in basso a sinistra).

Gli altri costi
Una ulteriore ma importante verifica va fatta sempre anche su altre voci di costo quali le spese di istruttoria bancaria, la polizza per incendio e scoppio ed eventuali ulteriori assicurazioni. Su questa ultima voce va concentrata particolarmente l'attenzione sapendo che in alcuni casi, l'aggiunta di una polizza temporanea caso morte può innalzare anche di molto il costo totale dell'operazione.

Bisogna dunque verificare dettagliatamente l'offerta includendo tutte le voci e chiedendo di verificare l'Isc (Indice sintetico di costo) dell'operazione.

FONTE: IL SOLE 24 ORE