venerdì 4 giugno 2010

Rischio Inflazione sui Mutui Casa?


Tassi ai minimi storici, marketing delle banche, timori per la volatilità dei mercati finanziari.

Sono i tre ingredienti della ripresa d'interesse delle famiglie italiane per il mattone. Il ritorno di fiamma d'un antico amore dietro il quale, però, è in agguato l'interesse.

Interesse sempre più esposto a rischi di fiammate inflattive
, di manovre degli stati alle prese con la crescente necessità di finanziare enormi debiti pubblici offrendo rendimenti interessanti, e della possibilità di nuovi "casi Lehman" nel futuro del sistema bancario.

Che i mutui siano in ripresa lo scrive nero su bianco la stessa Associazione bancaria italiana.

Nell'ultimo rapporto di maggio, l'Abi segnala espliciamente «la maggiore propensione delle famiglie italiane verso il mattone - da sempre considerato il “bene rifugio” per antonomasia –».

Ma l'associazione non dimentica di rilevare che il carovita resta un rischio in agguato: ad aprile secondo l'Istat l'inflazione ha raggiunto l'1,5%, con il rialzo tendenziale dei prezzi al consumo più elevato degli ultimi 14 mesi. Il quadro macroeconomico d'altronde non è tutto ombre.

L'Euribor a tre mesi, il tasso di riferimento dei mutui variabili, ad aprile è stato pari in media allo 0,64%, stesso valore di marzo e più che dimezzato da aprile 2009. Nella prima metà di maggio è leggermente risalito allo 0,68%.

Quanto all'Irs a 10 anni, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, nella prima metà di maggio è stato in media del 3,12%, in calo dal 3,25% medio di aprile.

Il differenziale tra Irs a 10 anni ed Euribor a tre mesi, nella prima metà di maggio, si è allargato a 244 punti base dai 228 di maggio 2009, ma è comunque sotto i 261 di aprile. Ma questi sono i tassi teorici.

Quelli effettivi, rilevati dall'Abi sui mutui esistenti (che sintetizzano contratti fissi e variabili), ad aprile erano al minimo storico del 2,56%, tre punti base in meno rispetto a marzo e 150 sotto marzo 2009. Come dire che, da qui, si può solo risalire.

Tuttavia, secondo MutuiOnline, principale broker italiano di mutui sul web, da gennaio a fine aprile ben il 76,8% dei nuovi contratti è stato a tasso variabile.

Non solo: pur di comprar casa ci si accollano mutui sempre più lunghi (il 28% dei nuovi contratti durerà da 30 a 40 anni) e per prestiti sempre più alti (oltre 132mila euro). Dunque si espone a rischi molto pesanti.

La domanda pare tornata alle condizioni del 2004-05, quando i tassi ai minimi relativi invogliarono molti a esporsi per rate a malapena sostenibili. Che divennero ingestibili al primo rialzo, per non parlare dei picchi della crisi finanziaria 2008

Ma l'alternativa esiste e si chiama tasso cap rate, quello variabile con un tetto fisso.

Le migliori offerte ventennali con cap fissano il tetto massimo tra il 5,5% e il 5,6%con un costo per la protezione pari a uno spread dello 0,7% sulla miglior tasso fisso.

Al 27 maggio i migliori mutui cap rate offerti da MutuiOnline per un ipotetico impiegato 35enne di Milano, per importi di 100mila euro su un immobile valutato 200mila, erano quello di Webank (tasso iniziale 2,24%, Isc/Taeg attuale del 2,27%, tasso massimo cap al 5,5%, spread dell'1,6% e rata iniziale mensile di 517,81 euro), Intesa Sanpaolo (tasso iniziale 2,33%, Isc/Taeg attuale del 2,51%, tasso massimo cap del 5,6%, spread dell'1,9% e rata mensile iniziale di 515,4 euro) e Mps (tasso iniziale 2,38%, Isc/Taeg del 2,6%, tasso massimo cap 5,5%, spread dell'1,95% e rata mensile iniziale di 523,88 euro).

Difficilmente l'Euribor raggiungerà il 5,5%: ma con quel tasso, la rata passerebbe a circa 690 euro mensili, un terzo in più di quella attuale.

La protezione costa poco (circa 20 euro al mese in più rispetto ai migliori mutui variabili puri).

Dunque perché non stipulare una polizza?

Eppure la stessa MutuiOnline segnala che è appena un terzo circa dei nuovi clienti a chiedere i mutui cap rate. A restare scoperta da queste protezioni è quindi una fascia di clientela pari al 40% circa delle domande.

Dunque 20 euro al mese sono così pesanti sui bilanci familiari degli italiani da decidere di rischiarci la casa?


FONTE: IL SOLE 24 ORE