mercoledì 2 giugno 2010

Mutui Casa: Quando conviene l'Accollo del Mutuo?


Quando ci si accinge ad acquistare una casa e su questa vi è già un mutuo per cui il vecchio proprietario stia pagando le rate, è possibile accollarsi questo mutuo, si ha pertanto l’accollo del mutuo.

I soggetti che intervengo con l’accollo del mutuo sono sostanzialmente tre, abbiamo l’istituto bancario o finanziatore che prende il nome di “accollatario”, il mutuatario il vecchio proprietario “accollato” e il soggetto subentrante “accollante”.

L’accollo si formalizza con un contratto tra l’accollato e l’accollante, il quale si impegna ad accollarsi il debito residuo del mutuo con tutte le condizioni previste dal vecchio contratto di mutuo (tipo di tasso interesse, durata dell’ammortamento, eventuali clausole).

Accollarsi il vecchio mutuo a seconda dei casi può essere un’operazione conveniente o meno, bisogna in tal senso valutare delle variabili:

1. con l’accollo si risparmiano tutte quelle spese legate all’accensione del mutuo, bisogna tuttavia valutare l’importo della rata e se questa sia sostenibile per l’accollante.

2. valutare il tasso d’interesse applicato specialmente nei casi di accollo mutuo a tasso variabile o misto da paragonare ai tassi in vigore al momento in cui si decide nell'accollo mutuo venditore.

3. Periodo di ammortamento, ovvero durata del mutuo.

A questo punto una domanda nasce spontanea, ma è davvero conveniente procedere all'accollo del mutuo venditore?

Risponderemo a questa domanda cercando di dare oltre a delle nozioni anche degli esempi concreti.

Innanzi tutto è consuetudine pensare che l'accollo del mutuo sia un'operazione vantaggiosa in quanto gli interessi dovuti siano già in gran parte estinti dall'accollato, e che rimane da saldare solo la quota capitale residua.

Niente di più falso, in quanto accollarsi un mutuo già esistente equivale a stipulare un nuovo mutuo di caratteristiche identiche (importo, durata).

Ad avvalorare quanto detto, supponiamo di volerci accollare un mutuo trentennale a tasso fisso del 6% di 150.000 Euro con scadenza rata mensile di importo pari a 899 Euro.

Dovendo accollarci questo mutuo dopo 10 anni avremo un capitale residuo da restituire in 20 anni pari a 125.529.

A questo punto se decidessimo di accendere un nuovo mutuo con le stesse caratteristiche di sopra cioè a tasso fisso del 6% con durata ventennale di importo pari a 125.529 euro, scopriremo che rata ammonterebbe a 899 Euro, quanto come l'importo della rata del mutuo da accollarsi.

In verità accollarsi il mutuo del venditore conviene perché non si affrontano i costi di accensione mutuo, che per un importo di 125.000 Euro possono arrivare anche a 3500 Euro.

E' anche vero però, che molti istituti di credito si fanno pagare un diritto di ammissione per l'accollo, che nella stragrande maggioranza è di un punto percentuale (1%) calcolato sul debito residuo.

Quindi per valutare al meglio la convenienza o meno di un’operazione di accollo mutuo, oltre ai tre punti elencati sopra è da tenere in considerazione questa differenza di spesa.

Inoltre ricordiamo che accollarsi un mutuo significa anche dover per forza accettare le condizioni già prestabilite in fase di stipula precedente ed in vigore:

1. importo massimo ottenibile pari al debito residuo.

2. durata di ammortamento non variabile.

3. Tipo di mutuo o tasso applicato non modificabile.

State attenti quindi a non affrettarsi alla scelta dell'accollo, sopratutto nella fase di proposta d'acquisto in quanto un ripensamento potrebbe comportare delle spese ulteriori, suggeriamo pertanto che già in fase di proposta d'acquisto di delineare e sottoscrivere la possibilità di accettare l'accollo o meno in una fase successiva.

Come già accennato all'inizio di questo articolo, l’accollo del mutuo è un contratto e va formalizzato davanti ad un notaio, le spese vengono addebitate all’accollante.

Tutti possono accollarsi un mutuo, a condizione che l’istituto bancario reputi l’accollante in grado di pagare le rate, infatti, quest’ultimo dovrà presentare alla banca documentazione personale e relativa allo stato reddituale, mentre non bisogna presentare documenti relativi all’immobile.

Quando l’accollante finisce di pagare il debito residuo del mutuo, l’accollante diventa il legittimo proprietario dell'immobile.

Esistono sostanzialmente due casi in cui si può ricorrere all’accollo del mutuo, quello in cui il venditore è un costruttore, o il caso in cui il venditore sia un soggetto privato.

Nel caso dell’accollo del mutuo del costruttore, è consigliabile verificare che la banca abbia proceduto al frazionamento del mutuo, in modo da ripartire in quote il mutuo per tutte le soluzioni abitative.

Bisogna sapere, inoltre, che esistono due tipologie di accollo: abbiamo accollo liberatorio e l’accollo cumulativo.