martedì 15 giugno 2010

LA PORTABILITA' DEL MUTUO: Come trasferire il proprio mutuo verso un'altra banca


Una possibile soluzione per modificare le condizioni contrattuali di un mutuo è il trasferimento del mutuo da una banca ad un’altra tramite la cosiddetta operazione di portabilità.

La portabilità consiste nella stipula di un nuovo mutuo di importo pari a quello del debito residuo in essere, alle condizioni concordate tra il cliente e la nuova banca, ma consentendo alla nuova banca di subentrare, attraverso la surroga, nella titolarità della garanzia ipotecaria rilasciata per il mutuo stipulato con la banca precedente.

Questo avviene senza la richiesta di consenso della banca di provenienza e con il mantenimento dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo originario.

La procedura di portabilità può essere richiesta più volte nel corso
del tempo.


È bene tenere presente, tuttavia, che la nuova banca, effettuate le necessarie valutazioni, decide autonomamente se concedere o meno la portabilità.

La portabilità non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza: ad esempio, quelli relativi all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale.

Per la portabilità è necessaria l’annotazione della surroga (ossia l’annotazione nei registri immobiliari del subentro) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo1.

Per favorire al massimo la portabilità il relativo processo è totalmente gratuito.

Sono quindi gratuiti:
1) la chiusura del vecchio contratto di mutuo, senza essere dovute penali di estinzione anticipata;

2) l’annotazione della surroga e la concessione del nuovo mutuo, inclusi l’istruttoria, gli accertamenti catastali e gli eventuali costi notarili (a carico della nuova banca).

L’operazione è finalizzata ad offrire alla clientela servizi più economici ed efficienti, nell’ottica di favorire sempre più la concorrenza nel mercato dei mutui.

1. Per l’annotazione della surroga sono infatti previsti, quali requisiti minimi di forma, la scrittura privata autenticata da un notaio (o da altro pubblico ufficiale abilitato) o accertata giudizialmente, oppure l’atto pubblico.

La clientela non sostiene costi notarili ove esistenti.

Attenzione: con la portabilità si possono cambiare tipo di tasso (da fisso a variabile ad esempio o viceversa) e la durata residua del mutuo ma non il capitale residuo.

Per aumentare il capitale residuo occorre utilizzare la sostituzione del mutuo di cui parleremo più avanti.

Come fare
Dopo aver verificato sul mercato le migliori condizioni offerte, e individuato quindi la banca con cui effettuare l’operazione, il cliente può richiedere direttamente alla nuova banca di effettuare la
portabilità senza necessità di rivolgersi alla banca originaria.

Questo è possibile anche grazie ad una procedura elettronica interbancaria (“cambio mutuo”) che consente, in maniera rapida ed efficiente, lo scambio di informazioni tra la banca originaria e la nuova banca sull’importo del debito residuo del mutuo in essere e sulla data di possibile formalizzazione dell’operazione.

Così, entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte della banca originaria, anche il cliente potrà conoscere queste informazioni e fissare la data di trasferimento del mutuo alla nuova banca.

UN ESEMPIO DI OPERAZIONE DI PORTABILITÀ DEL MUTUO DA UNA BANCA AD UN’ALTRA CON RIDUZIONE DELLO SPREAD Mutuo originario stipulato da 5 anni. Debito residuo di 80.000 euro a tasso fisso pari al 5% con durata residua pari a 15 anni RATA MENSILE = 633 EURO

Nuove condizioni del mutuo trasferito attraverso la riduzione dello spread dello 0,5%mantenendo inalterata la durata residua.
Debito residuo di 80.000 euro a tasso fisso pari al 4,5% con durata residua pari a 15anni NUOVA RATA MENSILE = 612 EURO

La richiesta di avvio della procedura “cambio mutuo” deve essere presentata alla banca nuova.

Nel caso di mutui intestati a più soggetti, la richiesta può essere presentata da uno solo degli intestatari del rapporto.

Per avviare la procedura “cambio mutuo” è necessario compilare un apposito modulo.

L’operazione di portabilità deve essere perfezionata per legge entro trenta giorni dalla data della richiesta di avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini dell’operazione di surrogazione da parte della banca nuova alla banca originaria.

Trascorso tale termine, il cliente ha diritto a richiedere alla banca originaria un risarcimento pari all’1% del valore del mutuo da trasferire, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.