lunedì 7 giugno 2010

Immobili non dichiarati in Catasto: Il Rogito è Nullo


Guerra alle case fantasma mediante nuovi vincoli alla loro vendibilità: è lo scopo evidentemente perseguito dall'articolo 19, comma 14, del Dl 78/2010, secondo il quale, «a pena di nullità», gli «atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi» che abbiano a oggetto «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti» o meglio su «unità immobiliari urbane» devono contenere:

a) l'identificazione catastale;
b) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
c) la dichiarazione «resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie».


È inoltre prescritto che «prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».

Che cosa accadrà?
Se finora, anche arrangiandosi un po' è stato possibile vendere edifici costruiti abusivamente o, se anche costruiti con regolare provvedimento comunale, privi di accatastamento, dal 1° luglio questo non dovrebbe più essere possibile.

Nelle maglie della nuova normativa finiscono dunque sia i casi di abuso macroscopico (come l'intero edificio costruito in assenza o in totale difformità dal permesso comunale) sia le irregolarità o le difformità più lievi, quali i lavori minori effettuati senza titolo, i mutamenti d'uso non dichiarati in Catasto oppure le carenze delle planimetrie catastali.

Le sanzioni La nullità è il vizio di maggiore gravità da cui un contratto possa essere affetto.

Significa che il contratto non produce i propri effetti (il venditore non ha venduto e deve restituire il prezzo, il compratore non ha comprato nulla e ha sborsato inutilmente il prezzo), che i professionisti che hanno prestato la propria opera hanno fatto l'esatto contrario del lavoro che invece dovrebbero svolgere e che, in particolare, il notaio autore dell'atto nullo subisce gravissime sanzioni disciplinari (sospensione o anche destituzione).

L'oggetto
La nuova disciplina opera un riferimento dapprima ai «fabbricati già esistenti» e poi, con una stonata ripetizione, alle «unità immobiliari urbane». Il dato certo è che essa non si riferisce agli atti aventi a oggetto terreni di qualsiasi natura.

Quanto al riferimento ai fabbricati già esistenti, pare doversene trarre che la norma in esame non si applichi quando il fabbricato sia in corso di costruzione o non sia ancora costruito (si pensi alle cosiddette vendite in pianta o sulla carta).

Resta poi da vedere se per esistente debba intendersi il fabbricato completamente ultimato (articolo 25, comma 1, Dpr 380/2001), il fabbricato agibile oppure, come pare, il fabbricato «venuto ad esistenza» di cui all'articolo 2645-ter, comma 6, del codice civile.

Con riguardo invece al concetto di unità immobiliari urbane, va osservato che tutti i fabbricati rurali oggi devono essere censiti nel Catasto dei fabbricati (articolo 9, comma 1, Dl 557/93) e che quindi si renderà impercorribile la vendita di fabbricati rurali privi di planimetria catastale; peraltro, potrebbero rendersi estranei al Dl 78/2010 quei fabbricati che, pur accatastati nel Catasto fabbricati, abbiano i cosiddetti requisiti di ruralità di cui al medesimo articolo 9 dl 557/93.

I documenti
La norma in questione innanzitutto parla, come detto di «atti pubblici» e di «scritture private autenticate»; è evidente l'errore consistente nella dimenticanza delle scritture private non autenticate, che dovrebbe essere rimediata in sede di conversione in legge del decreto.

La medesima norma parla poi di «atti... tra vivi», intendendo che i testamenti non siano coinvolti in questa vicenda; ma, anche qui, ci si attende una correzione, per riferire l'espressione tra vivi non tanto, come ora, al documento bensì, in modo più appropriato, al suo contenuto (vale a dire al trasferimento di diritti che il contratto provoca).

Inoltre, per essere applicabile il Dl 78/2010, occorre che i predetti atti abbiano a oggetto «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali».

In questa espressione rientrano quindi ad esempio la compravendita, la permuta e la donazione che abbiano a oggetto la proprietà, la nuda proprietà o l'usufrutto, per intero o pro quota; gli atti di concessione di ipoteca; la divisione; la costituzione di servitù; l'attribuzione di beni a un trustee; il conferimento di immobili in una società; eccetera.

Non vi rientrano invece gli atti con effetti non traslativi, quali: i contratti di locazione ultranovennale, i contratti preliminari, l'atto istitutivo del fondo patrimoniale o di un vincolo di destinazione non traslativi, l'accettazione di eredità, la fusione, la scissione e la trasformazione di società, e via dicendo.

Se finora è stato possibile vendere (o costituire o traslare diritti reali su) edifici costruiti abusivamente o, se regolari, non accatastati, dal 1° luglio prossimo questo non dovrebbe più essere possibile.

I relativi atti, infatti, saranno nulli se non conterranno l'identikit catastale del bene, il riferimento alle planimetrie catastali e la dichiarazione della conformità dello stato di fatto a entrambi.

SCADENZA AL 31 DICEMBRE
Il Dl 78/2010 stabilisce che entro il 31 dicembre i titolari di diritti reali su immobili non dichiarati in Catasto provvedano alla regolarizzazione catastale, senza sconti fiscali.

Il vero problema, però, è la regolarizzazione urbanistica-edilizia: se l'immobile accatastato è abusivo, il Comune dovrà intervenire

FONTE: IL SOLE 24 ORE