giovedì 3 giugno 2010

Come Acquistare Immobili all'Asta con il Mutuo?


Tra i canali per acquistare una casa vi è anche quello delle aste giudiziarie, l''ingresso in un Tribunale può rappresentare una valida alternativa per acquistare immobili ad un prezzo di mercato inferiore.

Visto questa convenienza molte persone si sono avvicinate a questo tipo di mercato, che in passato era solo ad appannaggio di pochi fortunati sia perché si doveva disporre di liquidità immediata sia per i tempi di presa possesso dell'immobile e anche per diffidenza verso questo sistema (molti pensano tutt'oggi che a poter accedere alle aste siano solo pochi “eletti”).

Oggi per fortuna alcune cose sono cambiate, ora è possibile ottenere un mutuo per l'acquisto di immobili all'asta grazie all'accordo tra ABI (Associazione Bancaria Italiana) ed alcuni Tribunali.

Molte famiglie potranno così partecipare alle aste giudiziarie per l'acquisto di case pignorate, con tale accordo si ha finalmente l'opportunità di richiedere un mutuo asta. (Non tutte le banche però hanno aderito a tale accordo si prega pertanto di controllare "questa lista" direttamente dal sito dell'abi per scoprire quale banca è convenzionata che permette l'erogazione dei mutui per le aste giudiziarie).

La procedura per acquisto di immobili pignorati prevede che l'aspirante debba in tempo utile istruire la pratica di richiesta mutuo presso una banca convenzionata con il tribunale che ha l' incarico della vendita forzata, è importante che ci si adoperi in tal senso quanto prima, (la banca deve disporre di tutta la documentazione in tempi utili da poter istruire la pratica prima della data d'incanto).

Una volta approvata la richiesta di mutuo e con la successiva aggiudicazione del bene pignorato, si avranno due possibili strade da percorrere per l'operazione di finanziamento:

1.Mutuo contestuale:
la banca provvederà a far stipulare l'atto di mutuo contestualmente all'emissione del decreto di trasferimento firmato dal giudice incaricato.

Si potrà pertanto iscrivere l'ipoteca come avviene in una normale fase di compravendita immobiliare caratterizzata dalla richiesta di un mutuo.

In particolare i soggetti interessati saranno il funzionario della cancelleria del tribunale, il funzionario della banca e l'aggiudicatario nelle vesti di mutuatario, tutti insieme dovranno comparire davanti al giudice durante la firma del decreto di trasferimento.

Il funzionario della banca e l'aggiudicatario firmeranno il contratto di mutuo con l'assenso all'iscrizione dell'ipoteca e la delega dell'aggiudicatario per il versamento della somma.

Il funzionario della banca provvederà a consegnare al funzionario della cancelleria o al curatore fallimentare, l'assegno circolare (riportanti i dati dell'esecuzione immobiliare) per il saldo dell'operazione.

2.Prefinanziamento:
è quello in cui si stipula l'atto di mutuo con la consegna immediata del denaro al Tribunale da parte della banca.

Il Tribunale dovrà trattenere il denaro fino al rilascio del decreto di trasferimento che ne permetterà l'iscrizione dell'ipoteca. Con questa procedura la banca si terrà al sicuro perché i soldi verranno custoditi da un valido custode (Tribunale), e potrà attendere con sicurezza il completamento delle pratiche.

Quasi sempre le banche per l'erogazione dei mutui per aste, tendono ad indicare il limite di un mese per il completamento della pratica di mutuo, questo viene fatto per non impegnare il Tribunale dando una scadenza per l'operazione.

Si consiglia pertanto, prima di procedere al tutto, di verificare le modalità di allungamento dei tempi, nel caso in cui un mese risultasse insufficiente.

Per quanto riguarda il lato economico e contrattuale, per i mutui asta non vi sono sostanziali differenze rispetto ai mutui tradizionali, in genere si applicano gli stessi tipi di contratti e tassi.

Unica nota riguarda il limite di concessione: vengono concessi mutui pari all'80% del valore commerciale del bene pignorato, importo che deve rientrare nel 100% del prezzo d'acquisto o d'aggiudicazione.

Non è richiesta un'ulteriore perizia di stima, in quanto è sostituita da quella redatta dal perito nominato dal Tribunale in fase di accertamento dell'unità immobiliare pignorata.

Va ricordato che qualsiasi sia l'esito delle aste e quindi anche in caso di non aggiudicazione del bene, la banca prima dell'incanto, pretenderà comunque la stipula di un preliminare di mutuo ipotecario, condizionato dall'esito dell'asta.

In caso di non aggiudicazione il preliminare di mutuo ipotecario si risolverà di conseguenza, senza addebito alcuno ad esclusione delle spese di istruttoria. (E bene dunque documentarsi presso la banca prescelta sul calcolo delle spese, anche in caso di non aggiudicazione).